申明：一家之言，仅供参考
(资料图)
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前言
在选取二手房的时候，户型和楼层是很关键的，折价是比较厉害的。一般一手房折价不明显，因此我们在买房的时候，不光要看价格，在相同价格的情况下，户型和楼层一定得选好了，否则在二手市场中就容易吃亏。不过这些是有折价公式的，一切都反应在价格里面。
正文
这一篇写的是西三环以西，紫竹院路以北，昆玉河以东，长春桥路以南的区域，
（1）厂洼区域（紫竹桥西北部）
中央党校
这个区域西面是昆玉河，中间南长河穿过，这是一条旅游线路，整天有从皇帝码头至颐和园的往返旅游船只经过，两边是绿化公园。整体环境还是不错的。北面有国家行政学院，东面有中央团校（中国青年政治学院）。北京外国语学校西校区就在这里。里面还有大有书店。海淀实验小区苏州街校区和理工大附属中学就在这里。大型公司就是中国兵器就坐落在这里，周边有附属它的医院、家属小区等。东面是北京电视台，这里面也有电视台的福利分房。东南角是北京香格里拉饭店。这里南长河公园在疫情期间，公园里是打疫苗的地方。东面3环边上的各种老牌小吃不少，傅记肘子，老字号，买了两次还是不错的。东面的第六季自助火锅算这一片比较高的消费去处。
中国兵器
这里南部区域的好几个小区（美林花园，华澳中心、紫竹花园、10号名邸、豪柏国际，都集中在紫竹桥周边）都是公寓性质，属于70年产权，可上学落户，就是第二套不能用公积金贷款，也影响其升值吧。
第一梯队：（ 豪宅及终极改善 ）：美林花园（99年，5栋，861户，1380W-2380W， 属于南长河公园南侧，房屋属于70年产权的公寓，民水民电，公寓的二套是不能用市属公积金贷款，单价9.9W左右，位置和环境确实不错 ）
美林花园
第二梯队：（ 刚需及刚需改善 ）：嘉慧苑（2000年，1栋个，274户，1290W-1580W， 单价5W+，楼下有物美超市，属于商品房在，住宅用地，盖成公寓性质，户型都比较大，有娃的居家还是有些不便 ）。
嘉慧苑
华澳中心公寓（97年，3栋，522户，920-W-1650W， 万科物业，住宅性质，但是修建成公寓，影响其未来升值，基本都是大户型，106平米修成一室一厅 ）。
华澳中心公寓（前面是华澳中心，后面是公寓）
10号名邸（05年，2栋个，276户，2500W左右， 属于公寓性质，购买时问清楚，单价基本在9W左右，这些都折合在价格里面了 ）。长昆民居（03年，2栋，144户，1650W左右， 三梯八户，属于不错的次新小区，由于户型较大，单价基本在10W左右 ），水岸民居（06年，1栋，119户，3360W， 属于连体楼，4个单元，属于两河交汇处 ）。
水岸民居
厂洼西街（98年，4栋，594户，1120W-1580W （复式），板楼，无电梯，属于海淀公检法的家属院，住的基本是以前单位的老员工，好多总价高的是复式结构 ）。厂洼西街6号院（05年，1栋，512户，1120W-1170W，整 体价格比较集中，属于北京电视台单位福利分房，属于比较安静的区域，单价13W+，北面就是行政学院 ）。厂洼街23号院（97年，2栋，180户，970W-1720W， 属于海淀工商局的家属楼，2020年刚做了保温层的改造，正在加装电梯，后面会方便不少，紧邻公园，比较安静的地方，公园边上的半壁街虽然双车道，但是车辆相对比较少，单价11W+ ）。
厂洼街23号院
厂洼街17号院（97年-98年，3栋，106户，830W-1120W， 税务局的家属楼，2020年做了改造，停车位充足 ）。厂洼街7号院（96年，5栋，412户，650W-920W， 海淀教委家属楼，18年小区改造，21年评为海淀示范小区，管理不错，单价11W+ ）。
厂洼街7号院
厂洼小区（87年，22栋，1937户，410W-570W， 单价10W+，属于这一片的大型小区，但是被电视台和其他写字楼酒店有点分割，具体价格看户型和位置 ）。厂洼西街10号院（98年，4栋，594户，1100W-1580W， 小区是公、检察院、法院的家属院，小区管理不错 ）
厂洼西街10号院
第三梯队：（ 刚需户型及老破小 ）：车道沟东里（86年，4栋，450户，660W-920W， 中直机关家属楼，17年完成小区改造，特点：小区保安会问外来人员，侧面说明管理还行，缺点就是紧邻西三环，噪音要求高的估计的掂量一下，门口有一排商铺，买菜和食品还是不错的，楼下的那个牛肉饼是限购的、宫门口馒头和各种主食还是不错的，经常要排队 ）。
车道沟东里
车道沟10号院（80年-93年，23栋，2470户，490W-1180W， 单价13W左右，兵器工业的公房社区，分为东区和北区，有健身广场，也可以去南长河，物业不错，各个年代的都有，具体看房子了 ）。
车道沟10号院
北无宿舍（80年-95年，10栋，686户，400W-930W， 1、2、3、5、6属于无线电厂福利房，4号楼外贸部，7、8、9、10是气象局央产房，各个年代的都有，80年的贷款年限会有一定的影响 ）。理工大附属中学家属楼（85年，1栋，102户，510W-655W， 独栋社区，单位福利分房，已经完成小区改造 ）。半壁店南路1号院（92年，5栋，552户，510W-630W，单价12W+， 发改委、计委家属楼，小区完成了改造，改换了了电梯，楼道贴了砖 ）。
半壁店南路1号院
厂洼街3号院（87年，1栋，84户，730W-1030W， 属于公房社区 ）。厂洼街1号院（89年，5栋，276户，480W-940W， 板楼，中国城市规划研究院的公房社区 ）。西三环北路23号院（87年，4栋，333户，630W-960W， 中国五矿的家属楼，板楼无电梯，路面改造完成，周边氛围不错 ）
厂洼街1号院
总结
厂洼区域内有，中央党校（国家行政学院）和中央团校，又有河流经过，整个区域环境还是不错的，整体感觉走在厂洼区域内，很安静。这里单价基本在8W-13W。在南长河的南岸（紫竹桥西北角），由于有公寓性质的住宅，独栋小区，面积又大，导致单价相对较低一点，但是总价还是很高的。品质和物业都不错，就是公寓两字拉低了价格，特别是美林花园，算是终极改善盘，公寓性质导致很多人三思了。八十年代老小区基本就是中国兵器的家属院了，周边还是比较方便的有海底捞，物美超市等方便生活的配套。这里住宅虽然老一点，但是基本单价在11W-12W。在北京买房看到最后，由于总价高，看到合适的户型，在价格体系里，第一考虑的是总价，单价是变成了第二考虑的因素了。
南长河公园
南长河的北侧是厂洼的核心区域，基本都是单位的福利分房，居住人群素质还是很不错，年份大部分是九十年代后期的房子了，在市区算是次新房了，单价基本在10W-13W+，这些小区基本都完成了改造，居住环境还是不错的，这里面大树很多，车辆相对较少，算是市区里面为数不少的闹中取静的地方，与热闹的世纪城、中关村都很近。北面就是万柳区域，位置没的说。学校是海淀实验小学（苏州街校区），理工大附中。算是海淀中上等的学区区域吧。算是700W-1100W的一个可选区域吧。好多人来到这里，就被安静、绿色、学术的氛围吸引了。
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（澎叔侃侃侃-2023.2.12）